معلومات تهمك ف حال بيع او شراء عقار أو شقة أو أرض أو كنت مستأجرا ........... قانون الشهر العقارى الجديد

 

 

 

 

 

 

عبد الفتاح السيد

 

 

 

بناء علي تعديل المادة 35 مكرر من قانون الشهر العقاري ولائحته التنفيذية الصادرة في 5 يناير 2021 والتي تنص على الآتي :

 

1- بداية من تاريخ 4 مارس 2021 لن يتم الاعتراف أو التعامل علي عقود بيع الشقق الحاصلة علي حكم صحة التوقيع أمام الجهات الحكومية كمان كان يحدث في السابق.

 

2- في حالة شراء شقة أو عقار بعد تاريخ 4 مارس 2021 لكي تنقل عدادات المياه والكهربا والغاز والتليفون باسمك او تقوم بإدخالهم يجب ان يكون عقد الشقة مسجل ولن يكفي العقد الحاصل علي صحة التوقيع او حكم صحة و نفاذ عقد البيع بدون تسجيل.

 

3- لو شاري شقتك بعقد بيع ابتدائي وحاصل علي حكم صحة توقيع عليه ومدخل مياه وكهرباء وغاز لن يتم الاعتراف بالعقد أمام الجهات الحكومية أيا كانت حال تقديمه ولن يتم اعتماده مستقبلا وسيتم الاعتراف بصاحب العقد المسجل فقط الذي يسبقك ولن تستطيع التصرف فيها بأي شكل أو بيعها إلا من خلاله لو لم تسجلها.

 

4- لو عقد شقتك ابتدائي والعقد السابق في تسلسل الملكية غير مسجل سوف ترفع دعوي صحة ونفاذ عقد بيع في المحكمة وتحصل علي رقم شهر العريضة في هامش السجل ثم تتحصل علي حكم وتستكمل إجراءات التسجيل بالشهر العقاري.

 

5- لكي تستخرج ترخيص بناء لأرضك لن يتم الاعتداد في الحي بالعقد الحاصل علي صحة توقيع او صحة ونفاذ عقد بيع دون الحصول علي رقم شهر نهائي من الشهر العقاري اي يجب ان يكون عقدك مسجل في الشهر العقاري لتستخرج ترخيص بناء.

 

6- كل وحدة أو عقار سوف يحصلون علي رقم قومي للتعامل به أمام الجهات الحكومية مثل الضرائب العقارية والأحياء والمحافظة وغيرها وبدون الرقم القومي الناتج عن تسجيل الوحدة أو العقار والحصول علي رقم شهر نهائي لن تستطيع التعامل بعقد الوحدة أمام اي جهة حكومية وبالتبعية غير حكومية مثل البنوك وغيره مستقبلا بدونه .

 

7- قولا واحدا تسجيل الوحدة أو العقار في الشهر العقاري للحصول علي رقم قومي لها لإدخال المرافق أو نقلها للغير مرتبط بقانون التصالح اي انه يجب ان يكون تم التصالح علي المخالفات وسدادها كاملة قبل التسجيل النهائي وتقديم شهادة تفيد بذلك وفقا للفقرة 7 من اللائحة التنفيذية لقانون تنظيم الشهر العقاري والصادرة في 5 يناير 2021.

 

8- لو وارث للعقار يجب أن تحصل علي إشهار حق ارث و لو واضع يد ومعك صحة توقيع يجب رفع دعوى ثبوت ملكية والحصول علي حكم نهائي بات.

 

9- إذا فكرت في شراء شقة الآن يجب أن تسأل في الحي عما إذا كان بالشقة مخالفات من عدمه والعقار داخل التنظيم ام متعدي عليه لان المتعدي علي التنظيم لا يتم التصالح عليه تتأكد إذا كان العقار حاصل علي رخصة أم لا وإذا كان غير مرخص هل فتح ملف تصالح من عدمه وفي جهاز حماية أملاك الدولة إذا كانت الأرض أملاك دولة من عدمه وفي الأوقاف إذا كانت الأرض وقف خيري من عدمه وبعد كل ذلك تفحص آخر عقد مسجل لأنك كمشتري سوف تلتزم برفع دعوي صحة ونفاذ عقد بيع وسوف تدفع رسوم تسجيل العقود السابقة لك كاملة حتي عقد الأرض ان لم تكن مسجلة في حالة الفيلا أما الشقة يمكن اقتسام رسوم ومصاريف التسجيل الخاصة بالأرض مع باقي السكان ..

 

ولا انصح بشراء وحدة في عقار مبني علي ارض أوقاف خيرية أو أهلية.

 

10- تستغرق دعوي الصحة والنفاذ سنة تقريبا والتسجيل 6 أشهر تقريبا ولا يمكنك القيام به قبل سداد كافة أقساط التصالح في حالة الشقة المخالفة وهي في الأغلب 3 سنوات لذلك يمكن خلال هذه الفترة رفع دعوي الصحة والنفاذ وكسب الوقت .

 

11- العقارات المبنية علي أراضي مسجلة وحاصلة علي رخصة مباني يمكن اصطحاب المالك للشهر العقاري ونقل ملكية الوحدة السكنية بدون الحاجة الي دعوي صحة ونفاذ عقد بيع إلا إذا امتنع المالك عن التسجيل.

 

12- يشترط في حكم الصحة والنفاذ أو ثبوت الملكية لكي يقبل إشهاره النهائي.

 

أ- أن يكون نهائي بات حاصل علي الصيغة التنفيذية.

 

ب- ان لا تكون الدعوي انتهت صلحا أو بتسليم المدعي بالطلبات أو بالإقرار بأصل الحق.

 

13- نتيجة عدم تسجيل وحدتك أو عقارك بعد تفعيل نص القانون وتعميم الرقم القومي

لن تستطيع بيعها والوحدة أو الأرض التي لم تحصل علي رقم قومي سوف يكون سعرها اقل من التي حصلت عليه

سوف يعزف المشترين عن الإقبال عليها نظرا لأنها سوف تتكلف وقتا ومبالغ مالية ومجهود لتسجيلها.

 

لن تستطيع ان تؤجرها أو التصرف فيها مستقبلا أو رهنها والحصول علي قرض مثلا أو الاعتداد بملكيتك لها أمام أي جهة حكومية مما سيعطل مصالحك.

 

النصيحة القانونية :-

 

توجه من الآن لمحاميك وأستشيره ليباشر إجراءات التسجيل أو رفع دعوي صحة ونفاذ عقد بيع وبادر بالتصالح علي المخالفات وافتح ملف..

 

ولا تشتري شقة هذه الأيام أو مستقبلا غير مرخصة أو عقدها غير مسجل أو عليها مخالفات لأنها سوف تكلفك وقت وأموال ومجهود لكي تنقل المرافق باسمك...

 

ملحوظة :

ملاحظه هامة جدا ...  يزعم المسئولون إنهم لن يجبروا أحدا على التسجيل طالما كانت الحيازة للشقة ظاهره ومستقره وبها مرافقها كاملة فهذا أمر طبيعى وليس للمسئول منة ولا فضل فيه ومن ناحية أخرى فإن الدولة تجبرنى على التسجيل ودفع مبالغ كبيره فى حالة ماذا كنت مشترى شقه وباقى عليها أقساط وبايع الشقة أخل بالتزامه التعاقدي...

 مثل : عمل بوابه للعمارة المتواجد فيها تلك الشقة وتركيب الأسانسير والسلم ومدخل العمارة بمواصفات معينه أظن أنه فى هذه الحالة يحق للمشترى وقف الأقساط مثل مايتم من حبس الأجرة فى حالات معينه من قانون إيجار الأماكن والعلاقة بين المالك والمستأجر فإن الدولة فى هذه الحالة تجبرك جبرا للتوجه للشهر العقارى لتسجيل الشقة حتى تستطيع إدخال المرافق للشقة وطبعا سوف تصطدم بأن عقد شراء الشقة فى هذه الحالة غير صالح للإشهار لأن الشقة باقى عليها أقساط ولن يسأل عنك البايع علما بأن العمارة المتواجد بها تلك الشقة لها ترخيص بالبناء فماذا عساه يفعل المشترى فى هذه الحالة

 

حفظكم الله جميعا